Array ( [PREVIEW_PICTURE] => Array ( [ID] => 77853 [TIMESTAMP_X] => 12.11.2025 11:40:11 [MODULE_ID] => iblock [HEIGHT] => 733 [WIDTH] => 1100 [FILE_SIZE] => 95305 [CONTENT_TYPE] => image/jpeg [SUBDIR] => iblock/d74 [FILE_NAME] => d74f7556b2611fd7c9eeaf08470bc7c8.jpg [ORIGINAL_NAME] => Depositphotos_235370388_XL.jpg [DESCRIPTION] => [HANDLER_ID] => [EXTERNAL_ID] => 9eea8f9a560de176c7b2d4077a251464 [~src] => [SRC] => /upload/iblock/d74/d74f7556b2611fd7c9eeaf08470bc7c8.jpg [ALT] => Значимая реформа для покупателей, попавших в ловушку [TITLE] => Значимая реформа для покупателей, попавших в ловушку ) [~PREVIEW_PICTURE] => 77853 [ID] => 39482 [~ID] => 39482 [NAME] => Значимая реформа для покупателей, попавших в ловушку [~NAME] => Значимая реформа для покупателей, попавших в ловушку [IBLOCK_ID] => 2 [~IBLOCK_ID] => 2 [IBLOCK_SECTION_ID] => 2 [~IBLOCK_SECTION_ID] => 2 [DETAIL_TEXT] => ### Кипр разблокирует тысячи заблокированных дел по заявлениям «заложников» покупателей недвижимости

Автор: Эви Херовуим

В рамках важного шага по решению одной из наиболее устойчивых проблем в сфере недвижимости на Кипре, Палата представителей единогласно приняла закон о поправках, который эффективно разрешает тысячи дел «заложников» покупателей недвижимости. Эти давние дела препятствовали получению тысячами покупателей документов о праве собственности и официального признания их законными владельцами своих объектов недвижимости.

#### Кто такие «заложники покупателей»?

«Заложниками покупателей» являются физические или юридические лица, которые приобрели недвижимость на Кипре, зачастую выплатив полную стоимость, но так и не получили документы о праве собственности из-за существующих ипотечных обязательств, долгов застройщиков, проблем с разрешениями на строительство или любых других юридических обременений или запретов.

Министерство внутренних дел в сотрудничестве с юридическим комитетом Палаты представителей сформировало специальную рабочую группу для разработки законодательства, соответствующего Конституции и судебным решениям.

Недавно принятый закон о поправках № 110(I)/2025 к «Законам о передаче и ипотеке недвижимого имущества 1965 года» был официально утверждён Палатой представителей 25 июня 2025 года и опубликован 4 июля. Эта законодательная реформа была срочной и необходимой после знаменательного решения Верховного суда по гражданскому делу № 285/2018, вынесенного 20 июня 2024 года. В этом решении суд постановил, что статьи 44IΘ–44KB законодательства 2015 года были неконституционными, поскольку нарушали статьи 23 и 26 Конституции, защищающие права собственности и свободу договора. В результате тысячи заявлений «заложников» покупателей стали юридически необрабатываемыми, оставив тысячи покупателей в состоянии правовой неопределённости.

Новый закон вводит новую, соответствующую Конституции систему и ключевые поправки для защиты «заложников» покупателей. В частности, недавно принятый закон устанавливает условия для применения положений статей 44IH, 44IΘ и 44KZ, которые регулируют передачу собственности на имя покупателя. Он направлен на восстановление правовой ясности и предоставление структурированного, соответствующего Конституции механизма для решения давних проблем, с которыми сталкиваются покупатели, которым, несмотря на выполнение своих договорных обязательств, было отказано в законном праве собственности на их недвижимость.

#### Ключевые поправки:

1. **Требования к срокам заключения договора:**

* Договор купли-продажи недвижимости должен был быть либо:
* Заключён и зарегистрирован в районном управлении земельной регистрации в соответствии с положениями Закона о продаже недвижимого имущества (исполнение в натуре) к декабрю 2014 года;
* Либо заключён до 31 декабря 2024 года и впоследствии зарегистрирован в компетентном районном управлении земельной регистрации по решению суда в соответствии с положениями Закона о продаже недвижимого имущества (исполнение в натуре) на основании заявления, поданного в компетентный районный суд не позднее 31 декабря 2024 года.

2. **Выдача документов о праве собственности:**

* Для заявления «заложника» покупателя должен быть выдан отдельный документ о праве собственности на недвижимость.
* Для существующих заявлений «заложников» покупателей, поданных до вступления в силу Закона о поправках № 110(I)/2025, и для которых ещё не был выдан отдельный документ о праве собственности на недвижимость из-за проблем со строительством или планированием и т. д., новый закон предусматривает, что директор Управления земельной регистрации приступает к рассмотрению заявлений при условии, что выдача документа о праве собственности на недвижимость является возможной. Документ о праве собственности должен быть выдан в течение двух лет и восьми месяцев с даты принятия закона о поправках и после соответствующего уведомления директора заявителю. Если документы не будут предоставлены в течение установленного срока, директор имеет право отклонить заявление. Таким образом, у заявителя теперь есть восемь месяцев с момента соответствующего уведомления директора для представления необходимых технических сертификатов (например, разрешения на планирование, разрешения на строительство и т. д.).

3. **Проблемы с обременениями на недвижимость:**

* Если на недвижимость зарегистрированы юридические обременения (например, ипотека) или запреты (например, меморандум), зарегистрированные до того, как договор был сдан на хранение (предшествуют сдаче) в Земельную кадастровую службу, покупатели должны либо:
* Предоставить письменное согласие от держателей этих обременений (кредиторов или организаций) на их снятие, аннулирование или удаление. После получения письменного согласия директор уполномочен снять обременение, что позволяет передать недвижимость покупателю, даже если есть последующие обременения.
* Либо покупатель имеет право обратиться в суд и получить постановление суда, подтверждающее, что вовлечённые стороны (кредитор или держатель обременения) необоснованно и неоправданно отказываются предоставить требуемое письменное согласие на снятие, удаление или аннулирование обременения, как указано выше, и что отказ является злоупотреблением или неоправданным, и одновременно вынести постановление об удалении указанного обременения при условии, что цена покупки была выплачена в полном объёме. Подача заявления в районный суд должна быть произведена в течение 45 дней с даты такого отказа.

4. **Продление сроков оплаты:**

* В случаях, когда цена продажи/покупки недвижимости не была выплачена полностью, директор направляет покупателю письменное уведомление с требованием оплатить оставшуюся сумму в течение 60 дней (ранее — 30 дней) на временный счёт Управления земельной регистрации (депозитный счёт).

В заключение, недавно внесённый закон знаменует собой поворотный момент в постоянных усилиях Кипра по решению одной из самых сложных проблем в сфере недвижимости. Разработанный для того, чтобы выдержать конституционную проверку, новый закон вводит чёткую и структурированную правовую систему, направленную на решение проблемы «заложников» покупателей.

Эта реформа закладывает основу для более прозрачной и надёжной системы передачи собственности и является важным шагом на пути к восстановлению доверия общественности к рынку недвижимости Кипра и его правовой системе.

Эви Херовуим, LLB, LLM по международному коммерческому и бизнес-праву, является сотрудником компании Polycarpos Philippou & Associates LLC. Фирма специализируется на оказании помощи клиентам с вопросами, связанными с их документами о праве собственности. Эта статья содержит общую информацию и не является юридической консультацией. [~DETAIL_TEXT] => ### Кипр разблокирует тысячи заблокированных дел по заявлениям «заложников» покупателей недвижимости

Автор: Эви Херовуим

В рамках важного шага по решению одной из наиболее устойчивых проблем в сфере недвижимости на Кипре, Палата представителей единогласно приняла закон о поправках, который эффективно разрешает тысячи дел «заложников» покупателей недвижимости. Эти давние дела препятствовали получению тысячами покупателей документов о праве собственности и официального признания их законными владельцами своих объектов недвижимости.

#### Кто такие «заложники покупателей»?

«Заложниками покупателей» являются физические или юридические лица, которые приобрели недвижимость на Кипре, зачастую выплатив полную стоимость, но так и не получили документы о праве собственности из-за существующих ипотечных обязательств, долгов застройщиков, проблем с разрешениями на строительство или любых других юридических обременений или запретов.

Министерство внутренних дел в сотрудничестве с юридическим комитетом Палаты представителей сформировало специальную рабочую группу для разработки законодательства, соответствующего Конституции и судебным решениям.

Недавно принятый закон о поправках № 110(I)/2025 к «Законам о передаче и ипотеке недвижимого имущества 1965 года» был официально утверждён Палатой представителей 25 июня 2025 года и опубликован 4 июля. Эта законодательная реформа была срочной и необходимой после знаменательного решения Верховного суда по гражданскому делу № 285/2018, вынесенного 20 июня 2024 года. В этом решении суд постановил, что статьи 44IΘ–44KB законодательства 2015 года были неконституционными, поскольку нарушали статьи 23 и 26 Конституции, защищающие права собственности и свободу договора. В результате тысячи заявлений «заложников» покупателей стали юридически необрабатываемыми, оставив тысячи покупателей в состоянии правовой неопределённости.

Новый закон вводит новую, соответствующую Конституции систему и ключевые поправки для защиты «заложников» покупателей. В частности, недавно принятый закон устанавливает условия для применения положений статей 44IH, 44IΘ и 44KZ, которые регулируют передачу собственности на имя покупателя. Он направлен на восстановление правовой ясности и предоставление структурированного, соответствующего Конституции механизма для решения давних проблем, с которыми сталкиваются покупатели, которым, несмотря на выполнение своих договорных обязательств, было отказано в законном праве собственности на их недвижимость.

#### Ключевые поправки:

1. **Требования к срокам заключения договора:**

* Договор купли-продажи недвижимости должен был быть либо:
* Заключён и зарегистрирован в районном управлении земельной регистрации в соответствии с положениями Закона о продаже недвижимого имущества (исполнение в натуре) к декабрю 2014 года;
* Либо заключён до 31 декабря 2024 года и впоследствии зарегистрирован в компетентном районном управлении земельной регистрации по решению суда в соответствии с положениями Закона о продаже недвижимого имущества (исполнение в натуре) на основании заявления, поданного в компетентный районный суд не позднее 31 декабря 2024 года.

2. **Выдача документов о праве собственности:**

* Для заявления «заложника» покупателя должен быть выдан отдельный документ о праве собственности на недвижимость.
* Для существующих заявлений «заложников» покупателей, поданных до вступления в силу Закона о поправках № 110(I)/2025, и для которых ещё не был выдан отдельный документ о праве собственности на недвижимость из-за проблем со строительством или планированием и т. д., новый закон предусматривает, что директор Управления земельной регистрации приступает к рассмотрению заявлений при условии, что выдача документа о праве собственности на недвижимость является возможной. Документ о праве собственности должен быть выдан в течение двух лет и восьми месяцев с даты принятия закона о поправках и после соответствующего уведомления директора заявителю. Если документы не будут предоставлены в течение установленного срока, директор имеет право отклонить заявление. Таким образом, у заявителя теперь есть восемь месяцев с момента соответствующего уведомления директора для представления необходимых технических сертификатов (например, разрешения на планирование, разрешения на строительство и т. д.).

3. **Проблемы с обременениями на недвижимость:**

* Если на недвижимость зарегистрированы юридические обременения (например, ипотека) или запреты (например, меморандум), зарегистрированные до того, как договор был сдан на хранение (предшествуют сдаче) в Земельную кадастровую службу, покупатели должны либо:
* Предоставить письменное согласие от держателей этих обременений (кредиторов или организаций) на их снятие, аннулирование или удаление. После получения письменного согласия директор уполномочен снять обременение, что позволяет передать недвижимость покупателю, даже если есть последующие обременения.
* Либо покупатель имеет право обратиться в суд и получить постановление суда, подтверждающее, что вовлечённые стороны (кредитор или держатель обременения) необоснованно и неоправданно отказываются предоставить требуемое письменное согласие на снятие, удаление или аннулирование обременения, как указано выше, и что отказ является злоупотреблением или неоправданным, и одновременно вынести постановление об удалении указанного обременения при условии, что цена покупки была выплачена в полном объёме. Подача заявления в районный суд должна быть произведена в течение 45 дней с даты такого отказа.

4. **Продление сроков оплаты:**

* В случаях, когда цена продажи/покупки недвижимости не была выплачена полностью, директор направляет покупателю письменное уведомление с требованием оплатить оставшуюся сумму в течение 60 дней (ранее — 30 дней) на временный счёт Управления земельной регистрации (депозитный счёт).

В заключение, недавно внесённый закон знаменует собой поворотный момент в постоянных усилиях Кипра по решению одной из самых сложных проблем в сфере недвижимости. Разработанный для того, чтобы выдержать конституционную проверку, новый закон вводит чёткую и структурированную правовую систему, направленную на решение проблемы «заложников» покупателей.

Эта реформа закладывает основу для более прозрачной и надёжной системы передачи собственности и является важным шагом на пути к восстановлению доверия общественности к рынку недвижимости Кипра и его правовой системе.

Эви Херовуим, LLB, LLM по международному коммерческому и бизнес-праву, является сотрудником компании Polycarpos Philippou & Associates LLC. Фирма специализируется на оказании помощи клиентам с вопросами, связанными с их документами о праве собственности. Эта статья содержит общую информацию и не является юридической консультацией. [DETAIL_TEXT_TYPE] => html [~DETAIL_TEXT_TYPE] => html [PREVIEW_TEXT] => ### Кипр разблокирует тысячи заблокированных дел по заявлениям «заложников» покупателей... [~PREVIEW_TEXT] => ### Кипр разблокирует тысячи заблокированных дел по заявлениям «заложников» покупателей... [PREVIEW_TEXT_TYPE] => html [~PREVIEW_TEXT_TYPE] => html [DETAIL_PICTURE] => Array ( [SRC] => /upload/resize_cache/iblock/d74/600_400_1/d74f7556b2611fd7c9eeaf08470bc7c8.jpg [WIDTH] => 600 [HEIGHT] => 399 ) [~DETAIL_PICTURE] => 77854 [ACTIVE_FROM] => 12.11.2025 11:40:00 [~ACTIVE_FROM] => 12.11.2025 11:40:00 [LIST_PAGE_URL] => /news/ [~LIST_PAGE_URL] => /news/ [DETAIL_PAGE_URL] => /news/society/landmark-reform-for-trapped-buyers/ [~DETAIL_PAGE_URL] => /news/society/landmark-reform-for-trapped-buyers/ [LANG_DIR] => / [~LANG_DIR] => / [CODE] => landmark-reform-for-trapped-buyers [~CODE] => landmark-reform-for-trapped-buyers [EXTERNAL_ID] => 39482 [~EXTERNAL_ID] => 39482 [IBLOCK_TYPE_ID] => news [~IBLOCK_TYPE_ID] => news [IBLOCK_CODE] => infoportal_news_s1 [~IBLOCK_CODE] => infoportal_news_s1 [IBLOCK_EXTERNAL_ID] => infoportal_news_s1 [~IBLOCK_EXTERNAL_ID] => infoportal_news_s1 [LID] => s1 [~LID] => s1 [NAV_RESULT] => [DISPLAY_ACTIVE_FROM] => 12 Ноября 2025 [IPROPERTY_VALUES] => Array ( ) [FIELDS] => Array ( [PREVIEW_PICTURE] => Array ( [ID] => 77853 [TIMESTAMP_X] => 12.11.2025 11:40:11 [MODULE_ID] => iblock [HEIGHT] => 733 [WIDTH] => 1100 [FILE_SIZE] => 95305 [CONTENT_TYPE] => image/jpeg [SUBDIR] => iblock/d74 [FILE_NAME] => d74f7556b2611fd7c9eeaf08470bc7c8.jpg [ORIGINAL_NAME] => Depositphotos_235370388_XL.jpg [DESCRIPTION] => [HANDLER_ID] => [EXTERNAL_ID] => 9eea8f9a560de176c7b2d4077a251464 [~src] => [SRC] => /upload/iblock/d74/d74f7556b2611fd7c9eeaf08470bc7c8.jpg [ALT] => Значимая реформа для покупателей, попавших в ловушку [TITLE] => Значимая реформа для покупателей, попавших в ловушку ) ) [PROPERTIES] => Array ( [ORIGINAL_URL] => Array ( [ID] => 51 [TIMESTAMP_X] => 2017-10-03 13:37:23 [IBLOCK_ID] => 2 [NAME] => Ссылка на сайте-источнике [ACTIVE] => Y [SORT] => 10 [CODE] => ORIGINAL_URL [DEFAULT_VALUE] => [PROPERTY_TYPE] => S [ROW_COUNT] => 1 [COL_COUNT] => 30 [LIST_TYPE] => L [MULTIPLE] => N [XML_ID] => [FILE_TYPE] => [MULTIPLE_CNT] => 5 [TMP_ID] => [LINK_IBLOCK_ID] => 0 [WITH_DESCRIPTION] => N [SEARCHABLE] => N [FILTRABLE] => N [IS_REQUIRED] => N [VERSION] => 1 [USER_TYPE] => [USER_TYPE_SETTINGS] => [HINT] => [PROPERTY_VALUE_ID] => 124369 [VALUE] => /2025/11/12/landmark-reform-for-trapped-buyers [DESCRIPTION] => [VALUE_ENUM] => [VALUE_XML_ID] => [VALUE_SORT] => [~VALUE] => /2025/11/12/landmark-reform-for-trapped-buyers [~DESCRIPTION] => [~NAME] => Ссылка на сайте-источнике [~DEFAULT_VALUE] => ) [THEME_EN] => Array ( [ID] => 280 [TIMESTAMP_X] => 2025-01-08 18:01:42 [IBLOCK_ID] => 2 [NAME] => Тема (en) [ACTIVE] => Y [SORT] => 20 [CODE] => THEME_EN [DEFAULT_VALUE] => [PROPERTY_TYPE] => S [ROW_COUNT] => 1 [COL_COUNT] => 30 [LIST_TYPE] => L [MULTIPLE] => N [XML_ID] => [FILE_TYPE] => [MULTIPLE_CNT] => 5 [TMP_ID] => [LINK_IBLOCK_ID] => 0 [WITH_DESCRIPTION] => Y [SEARCHABLE] => N [FILTRABLE] => Y [IS_REQUIRED] => N [VERSION] => 1 [USER_TYPE] => [USER_TYPE_SETTINGS] => [HINT] => [PROPERTY_VALUE_ID] => 124371 [VALUE] => Landmark reform for trapped buyers [DESCRIPTION] => [VALUE_ENUM] => [VALUE_XML_ID] => [VALUE_SORT] => [~VALUE] => Landmark reform for trapped buyers [~DESCRIPTION] => [~NAME] => Тема (en) [~DEFAULT_VALUE] => ) [TEXT_EN] => Array ( [ID] => 281 [TIMESTAMP_X] => 2025-01-08 18:01:42 [IBLOCK_ID] => 2 [NAME] => Текст новости (en) [ACTIVE] => Y [SORT] => 40 [CODE] => TEXT_EN [DEFAULT_VALUE] => [PROPERTY_TYPE] => S [ROW_COUNT] => 1 [COL_COUNT] => 30 [LIST_TYPE] => L [MULTIPLE] => N [XML_ID] => [FILE_TYPE] => [MULTIPLE_CNT] => 5 [TMP_ID] => [LINK_IBLOCK_ID] => 0 [WITH_DESCRIPTION] => Y [SEARCHABLE] => N [FILTRABLE] => Y [IS_REQUIRED] => N [VERSION] => 1 [USER_TYPE] => HTML [USER_TYPE_SETTINGS] => Array ( [height] => 200 ) [HINT] => [PROPERTY_VALUE_ID] => 124372 [VALUE] => Array ( [TEXT] => Cyprus unlocks thousands of blocked cases of Trapped Purchasers' applications By Evi Cherouvim In a landmark move to address one of Cyprus’ most persistent property challenges, the House of Representatives has unanimously passed an amendment law that effectively resolves thousands of cases of ‘trapped’ property buyers. These long-standing cases have prevented thousands of purchasers from obtaining their title deeds and official recognition as the legal owners of their properties. Who are the ‘trapped buyers’? ‘Trapped buyers’ are individuals or entities who purchased property in Cyprus by often paying in full for their property but never received their title deeds due to existing mortgages, developer debts, building permit issues or any other legal encumbrance or prohibitions. The interior ministry, in collaboration with the House legal committee, formed an ad hoc working group to draft legislation aligned with the Constitution and judicial decisions. The recently enacted Amendment Law 110(I)/2025 of “The Transfer and Mortgage of Immovable Property Laws of 1965” was formally approved by the House of Representatives on June 25, 2025 and published on July 4. This legislative reform was both urgent and necessary, following a landmark Supreme Court ruling in Civil Appeal No. 285/2018, issued on June 20, 2024. In that decision, the court found that Articles 44IΘ to 44KB of 2015 legislation, were unconstitutional, as they violated Articles 23 and 26 of the Constitution, which protect property rights and freedom of contract. As a result, thousands of trapped buyers’ applications, became legally unprocessable, leaving thousands of purchasers in a state of legal limbo The new law introduces a new, constitutionally sound framework and key amendments to protect trapped buyers. Specifically, the recently enacted law sets conditions for applying the provisions of Articles 44IH and 44IΘ to Article 44KZ, which regulate the transfer of property into the purchaser’s name. Ιt aims to restore legal clarity and provide a structured, constitutionally compliant mechanism to address the long-standing challenges faced by purchasers who, despite having fulfilled their contractual obligations, were denied legal ownership of their properties. Key Amendments: 1.Contract Timing Requirements: The purchase/sale contract of the property must have either: - Been concluded and lodged at the District Land Registry Office in accordance with the provisions of the Sale of Immovable Property (Specific Performance) Act, by December 31, 2014, or - Been concluded by December 31, 2024 and subsequently lodged at the competent District Land Registry through a court order, in accordance with the provisions of the Sale of Immovable Property (Specific Performance) Act, based on an application filed with the competent District Court no later than December 31, 2024. 2.Title Deed Issuance: For the application of trapped buyer, a separate title deed must have been issued for the property. For existing applications of trapped purchasers were submitted before the entry into force of the Amended Law N. 110(I)/2025, and no separate title deed has been issued yet for the property due to issues with building or planning permits etc, the new law offers that the Director of Land Registry shall proceed with the examination of applications, provided that issuing a title deed for the property is feasible. The title deed must be issued within two years and eight months from the date of the amending law and following relevant notification from the director to the applicant. If the documents are not provided within the specified timeframe, the director has the authority to reject the application. Thus, the applicant now has eight months from the relevant notice by the director to submit the necessary technical certificates (e.g. planning permit, building permit etc). 3.Encumbrance issues on the property: If the property has legal encumbrances (like mortgages) or prohibitions (like Memo) registered before the contract was deposited (precede the lodgement) to the Land Registry, purchasers must either: - Provide written consent from the holder(s) of those encumbrances (creditors or entity holdings) for their release, cancellation or removal. Once the written consent is obtained, the director, is authorised to cancel the encumbrance, allowing the property to be transferred to the purchaser even if there are subsequent encumbrances. or - The purchaser has the right to apply to the court and obtain a court order confirming the involved parties (creditor or encumbrance holder) are unreasonably and unjustifiably refusing to provide the required written consent for the release, removal, or cancellation of the encumbrance as stated above, and that the refusal is abusive or unjustified and simultaneously ordering the removal of the said encumbrance, provided that the purchase price has been paid in full. The submission of the application to the District Court must be made within 45 days from the date of such refusal took place. 4.Extended payment deadlines: In cases where the sale/purchase price for the property has not been paid in full the director shall serve a written notice to the purchaser, requesting that the outstanding balance be paid within 60 days (previous was 30 days) into the Land Registry temporary account (escrow account). In conclusion, the recently amended law marks a pivotal moment in Cyprus’ ongoing efforts to address one of its most complex property challenges. Designed to withstand constitutional scrutiny, the new law introduces a clear and structured legal framework aimed at resolving the problem of trapped purchasers. This reform lays the groundwork for a more transparent and reliable property transfer system and is a critical step toward rebuilding public confidence in Cyprus’ property market and legal framework. Evi Cherouvim, LLB, LLM in International Commercial and Business Law, is an associate at Polycarpos Philippou & Associates LLC. The firm specialises in assisting clients with issues related to their title deeds. This article provides general information only and does not constitute legal advice. [TYPE] => HTML ) [DESCRIPTION] => [VALUE_ENUM] => [VALUE_XML_ID] => [VALUE_SORT] => [~VALUE] => Array ( [TEXT] => Cyprus unlocks thousands of blocked cases of Trapped Purchasers' applications By Evi Cherouvim In a landmark move to address one of Cyprus’ most persistent property challenges, the House of Representatives has unanimously passed an amendment law that effectively resolves thousands of cases of ‘trapped’ property buyers. These long-standing cases have prevented thousands of purchasers from obtaining their title deeds and official recognition as the legal owners of their properties. Who are the ‘trapped buyers’? ‘Trapped buyers’ are individuals or entities who purchased property in Cyprus by often paying in full for their property but never received their title deeds due to existing mortgages, developer debts, building permit issues or any other legal encumbrance or prohibitions. The interior ministry, in collaboration with the House legal committee, formed an ad hoc working group to draft legislation aligned with the Constitution and judicial decisions. The recently enacted Amendment Law 110(I)/2025 of “The Transfer and Mortgage of Immovable Property Laws of 1965” was formally approved by the House of Representatives on June 25, 2025 and published on July 4. This legislative reform was both urgent and necessary, following a landmark Supreme Court ruling in Civil Appeal No. 285/2018, issued on June 20, 2024. In that decision, the court found that Articles 44IΘ to 44KB of 2015 legislation, were unconstitutional, as they violated Articles 23 and 26 of the Constitution, which protect property rights and freedom of contract. As a result, thousands of trapped buyers’ applications, became legally unprocessable, leaving thousands of purchasers in a state of legal limbo The new law introduces a new, constitutionally sound framework and key amendments to protect trapped buyers. Specifically, the recently enacted law sets conditions for applying the provisions of Articles 44IH and 44IΘ to Article 44KZ, which regulate the transfer of property into the purchaser’s name. Ιt aims to restore legal clarity and provide a structured, constitutionally compliant mechanism to address the long-standing challenges faced by purchasers who, despite having fulfilled their contractual obligations, were denied legal ownership of their properties. Key Amendments: 1.Contract Timing Requirements: The purchase/sale contract of the property must have either: - Been concluded and lodged at the District Land Registry Office in accordance with the provisions of the Sale of Immovable Property (Specific Performance) Act, by December 31, 2014, or - Been concluded by December 31, 2024 and subsequently lodged at the competent District Land Registry through a court order, in accordance with the provisions of the Sale of Immovable Property (Specific Performance) Act, based on an application filed with the competent District Court no later than December 31, 2024. 2.Title Deed Issuance: For the application of trapped buyer, a separate title deed must have been issued for the property. For existing applications of trapped purchasers were submitted before the entry into force of the Amended Law N. 110(I)/2025, and no separate title deed has been issued yet for the property due to issues with building or planning permits etc, the new law offers that the Director of Land Registry shall proceed with the examination of applications, provided that issuing a title deed for the property is feasible. The title deed must be issued within two years and eight months from the date of the amending law and following relevant notification from the director to the applicant. If the documents are not provided within the specified timeframe, the director has the authority to reject the application. Thus, the applicant now has eight months from the relevant notice by the director to submit the necessary technical certificates (e.g. planning permit, building permit etc). 3.Encumbrance issues on the property: If the property has legal encumbrances (like mortgages) or prohibitions (like Memo) registered before the contract was deposited (precede the lodgement) to the Land Registry, purchasers must either: - Provide written consent from the holder(s) of those encumbrances (creditors or entity holdings) for their release, cancellation or removal. Once the written consent is obtained, the director, is authorised to cancel the encumbrance, allowing the property to be transferred to the purchaser even if there are subsequent encumbrances. or - The purchaser has the right to apply to the court and obtain a court order confirming the involved parties (creditor or encumbrance holder) are unreasonably and unjustifiably refusing to provide the required written consent for the release, removal, or cancellation of the encumbrance as stated above, and that the refusal is abusive or unjustified and simultaneously ordering the removal of the said encumbrance, provided that the purchase price has been paid in full. The submission of the application to the District Court must be made within 45 days from the date of such refusal took place. 4.Extended payment deadlines: In cases where the sale/purchase price for the property has not been paid in full the director shall serve a written notice to the purchaser, requesting that the outstanding balance be paid within 60 days (previous was 30 days) into the Land Registry temporary account (escrow account). In conclusion, the recently amended law marks a pivotal moment in Cyprus’ ongoing efforts to address one of its most complex property challenges. Designed to withstand constitutional scrutiny, the new law introduces a clear and structured legal framework aimed at resolving the problem of trapped purchasers. This reform lays the groundwork for a more transparent and reliable property transfer system and is a critical step toward rebuilding public confidence in Cyprus’ property market and legal framework. Evi Cherouvim, LLB, LLM in International Commercial and Business Law, is an associate at Polycarpos Philippou & Associates LLC. The firm specialises in assisting clients with issues related to their title deeds. This article provides general information only and does not constitute legal advice. [TYPE] => HTML ) [~DESCRIPTION] => [~NAME] => Текст новости (en) [~DEFAULT_VALUE] => ) [FORUM_MESSAGE_CNT] => Array ( [ID] => 2 [TIMESTAMP_X] => 2015-04-24 10:27:06 [IBLOCK_ID] => 2 [NAME] => Количество комментариев к элементу [ACTIVE] => Y [SORT] => 500 [CODE] => FORUM_MESSAGE_CNT [DEFAULT_VALUE] => [PROPERTY_TYPE] => N [ROW_COUNT] => 1 [COL_COUNT] => 30 [LIST_TYPE] => L [MULTIPLE] => N [XML_ID] => 63 [FILE_TYPE] => [MULTIPLE_CNT] => 5 [TMP_ID] => [LINK_IBLOCK_ID] => 0 [WITH_DESCRIPTION] => N [SEARCHABLE] => N [FILTRABLE] => N [IS_REQUIRED] => N [VERSION] => 1 [USER_TYPE] => [USER_TYPE_SETTINGS] => [HINT] => [PROPERTY_VALUE_ID] => [VALUE] => [DESCRIPTION] => [VALUE_ENUM] => [VALUE_XML_ID] => [VALUE_SORT] => [~VALUE] => [~DESCRIPTION] => [~NAME] => Количество комментариев к элементу [~DEFAULT_VALUE] => ) [FORUM_TOPIC_ID] => Array ( [ID] => 3 [TIMESTAMP_X] => 2015-04-24 10:27:06 [IBLOCK_ID] => 2 [NAME] => Тема форума для комментариев [ACTIVE] => Y [SORT] => 500 [CODE] => FORUM_TOPIC_ID [DEFAULT_VALUE] => [PROPERTY_TYPE] => N [ROW_COUNT] => 1 [COL_COUNT] => 30 [LIST_TYPE] => L [MULTIPLE] => N [XML_ID] => 62 [FILE_TYPE] => [MULTIPLE_CNT] => 5 [TMP_ID] => [LINK_IBLOCK_ID] => 0 [WITH_DESCRIPTION] => N [SEARCHABLE] => N [FILTRABLE] => N [IS_REQUIRED] => N [VERSION] => 1 [USER_TYPE] => [USER_TYPE_SETTINGS] => [HINT] => [PROPERTY_VALUE_ID] => [VALUE] => [DESCRIPTION] => [VALUE_ENUM] => [VALUE_XML_ID] => [VALUE_SORT] => [~VALUE] => [~DESCRIPTION] => [~NAME] => Тема форума для комментариев [~DEFAULT_VALUE] => ) [MORE_PHOTO] => Array ( [ID] => 4 [TIMESTAMP_X] => 2015-04-24 10:27:06 [IBLOCK_ID] => 2 [NAME] => Изображения [ACTIVE] => Y [SORT] => 500 [CODE] => MORE_PHOTO [DEFAULT_VALUE] => [PROPERTY_TYPE] => F [ROW_COUNT] => 1 [COL_COUNT] => 30 [LIST_TYPE] => L [MULTIPLE] => Y [XML_ID] => 58 [FILE_TYPE] => [MULTIPLE_CNT] => 5 [TMP_ID] => [LINK_IBLOCK_ID] => 0 [WITH_DESCRIPTION] => N [SEARCHABLE] => N [FILTRABLE] => N [IS_REQUIRED] => N [VERSION] => 1 [USER_TYPE] => [USER_TYPE_SETTINGS] => [HINT] => [PROPERTY_VALUE_ID] => [VALUE] => [DESCRIPTION] => [VALUE_ENUM] => [VALUE_XML_ID] => [VALUE_SORT] => [~VALUE] => [~DESCRIPTION] => [~NAME] => Изображения [~DEFAULT_VALUE] => ) [PARTMAIN] => Array ( [ID] => 5 [TIMESTAMP_X] => 2015-04-24 10:27:06 [IBLOCK_ID] => 2 [NAME] => Главная новость раздела [ACTIVE] => Y [SORT] => 500 [CODE] => PARTMAIN [DEFAULT_VALUE] => [PROPERTY_TYPE] => L [ROW_COUNT] => 1 [COL_COUNT] => 30 [LIST_TYPE] => C [MULTIPLE] => N [XML_ID] => 56 [FILE_TYPE] => [MULTIPLE_CNT] => 5 [TMP_ID] => [LINK_IBLOCK_ID] => 0 [WITH_DESCRIPTION] => N [SEARCHABLE] => N [FILTRABLE] => N [IS_REQUIRED] => N [VERSION] => 1 [USER_TYPE] => [USER_TYPE_SETTINGS] => [HINT] => [PROPERTY_VALUE_ID] => [VALUE] => [DESCRIPTION] => [VALUE_ENUM] => [VALUE_XML_ID] => [VALUE_SORT] => [VALUE_ENUM_ID] => [~VALUE] => [~DESCRIPTION] => [~NAME] => Главная новость раздела [~DEFAULT_VALUE] => ) [MAIN] => Array ( [ID] => 6 [TIMESTAMP_X] => 2015-04-24 10:27:06 [IBLOCK_ID] => 2 [NAME] => Главная новость главной страницы [ACTIVE] => Y [SORT] => 500 [CODE] => MAIN [DEFAULT_VALUE] => [PROPERTY_TYPE] => L [ROW_COUNT] => 1 [COL_COUNT] => 30 [LIST_TYPE] => C [MULTIPLE] => N [XML_ID] => 55 [FILE_TYPE] => [MULTIPLE_CNT] => 5 [TMP_ID] => [LINK_IBLOCK_ID] => 0 [WITH_DESCRIPTION] => N [SEARCHABLE] => N [FILTRABLE] => N [IS_REQUIRED] => N [VERSION] => 1 [USER_TYPE] => [USER_TYPE_SETTINGS] => [HINT] => [PROPERTY_VALUE_ID] => [VALUE] => [DESCRIPTION] => [VALUE_ENUM] => [VALUE_XML_ID] => [VALUE_SORT] => [VALUE_ENUM_ID] => [~VALUE] => [~DESCRIPTION] => [~NAME] => Главная новость главной страницы [~DEFAULT_VALUE] => ) [THEME] => Array ( [ID] => 7 [TIMESTAMP_X] => 2015-04-24 10:27:06 [IBLOCK_ID] => 2 [NAME] => Тема [ACTIVE] => Y [SORT] => 500 [CODE] => THEME [DEFAULT_VALUE] => [PROPERTY_TYPE] => E [ROW_COUNT] => 1 [COL_COUNT] => 30 [LIST_TYPE] => L [MULTIPLE] => Y [XML_ID] => 54 [FILE_TYPE] => [MULTIPLE_CNT] => 5 [TMP_ID] => [LINK_IBLOCK_ID] => 1 [WITH_DESCRIPTION] => N [SEARCHABLE] => N [FILTRABLE] => N [IS_REQUIRED] => N [VERSION] => 1 [USER_TYPE] => EAutocomplete [USER_TYPE_SETTINGS] => Array ( [VIEW] => A [SHOW_ADD] => Y [MAX_WIDTH] => 250 [MIN_HEIGHT] => 24 [MAX_HEIGHT] => 1000 [BAN_SYM] => ,; [REP_SYM] => [OTHER_REP_SYM] => [IBLOCK_MESS] => Y ) [HINT] => [PROPERTY_VALUE_ID] => [VALUE] => [DESCRIPTION] => [VALUE_ENUM] => [VALUE_XML_ID] => [VALUE_SORT] => [~VALUE] => [~DESCRIPTION] => [~NAME] => Тема [~DEFAULT_VALUE] => ) [LINK_SOURCE] => Array ( [ID] => 8 [TIMESTAMP_X] => 2015-05-25 16:39:08 [IBLOCK_ID] => 2 [NAME] => Источник [ACTIVE] => Y [SORT] => 500 [CODE] => LINK_SOURCE [DEFAULT_VALUE] => russiancyprus [PROPERTY_TYPE] => S [ROW_COUNT] => 1 [COL_COUNT] => 30 [LIST_TYPE] => L [MULTIPLE] => N [XML_ID] => 53 [FILE_TYPE] => [MULTIPLE_CNT] => 5 [TMP_ID] => [LINK_IBLOCK_ID] => 0 [WITH_DESCRIPTION] => N [SEARCHABLE] => N [FILTRABLE] => N [IS_REQUIRED] => N [VERSION] => 1 [USER_TYPE] => [USER_TYPE_SETTINGS] => [HINT] => [PROPERTY_VALUE_ID] => 124368 [VALUE] => cyprus-mail.com [DESCRIPTION] => [VALUE_ENUM] => [VALUE_XML_ID] => [VALUE_SORT] => [~VALUE] => cyprus-mail.com [~DESCRIPTION] => [~NAME] => Источник [~DEFAULT_VALUE] => russiancyprus ) [IS_SENT_TO_CHANEL] => Array ( [ID] => 167 [TIMESTAMP_X] => 2020-06-25 17:42:19 [IBLOCK_ID] => 2 [NAME] => Is sent to telegram [ACTIVE] => Y [SORT] => 500 [CODE] => IS_SENT_TO_CHANEL [DEFAULT_VALUE] => [PROPERTY_TYPE] => N [ROW_COUNT] => 1 [COL_COUNT] => 30 [LIST_TYPE] => L [MULTIPLE] => N [XML_ID] => [FILE_TYPE] => [MULTIPLE_CNT] => 5 [TMP_ID] => [LINK_IBLOCK_ID] => 0 [WITH_DESCRIPTION] => N [SEARCHABLE] => N [FILTRABLE] => N [IS_REQUIRED] => N [VERSION] => 1 [USER_TYPE] => [USER_TYPE_SETTINGS] => [HINT] => [PROPERTY_VALUE_ID] => 124377 [VALUE] => 1 [DESCRIPTION] => [VALUE_ENUM] => [VALUE_XML_ID] => [VALUE_SORT] => [~VALUE] => 1 [~DESCRIPTION] => [~NAME] => Is sent to telegram [~DEFAULT_VALUE] => ) [YANDEX_TASK_ID_THEME] => Array ( [ID] => 285 [TIMESTAMP_X] => 2025-01-20 21:25:08 [IBLOCK_ID] => 2 [NAME] => YANDEX TASK ID FOR THEME [ACTIVE] => Y [SORT] => 900 [CODE] => YANDEX_TASK_ID_THEME [DEFAULT_VALUE] => [PROPERTY_TYPE] => S [ROW_COUNT] => 1 [COL_COUNT] => 30 [LIST_TYPE] => L [MULTIPLE] => N [XML_ID] => [FILE_TYPE] => [MULTIPLE_CNT] => 5 [TMP_ID] => [LINK_IBLOCK_ID] => 0 [WITH_DESCRIPTION] => N [SEARCHABLE] => N [FILTRABLE] => N [IS_REQUIRED] => N [VERSION] => 1 [USER_TYPE] => [USER_TYPE_SETTINGS] => [HINT] => [PROPERTY_VALUE_ID] => 124373 [VALUE] => d7qrv55aba3plbcggp4e [DESCRIPTION] => [VALUE_ENUM] => [VALUE_XML_ID] => [VALUE_SORT] => [~VALUE] => d7qrv55aba3plbcggp4e [~DESCRIPTION] => [~NAME] => YANDEX TASK ID FOR THEME [~DEFAULT_VALUE] => ) [YANDEX_TASK_ID] => Array ( [ID] => 284 [TIMESTAMP_X] => 2025-01-20 20:37:32 [IBLOCK_ID] => 2 [NAME] => YANDEX TASK ID [ACTIVE] => Y [SORT] => 1000 [CODE] => YANDEX_TASK_ID [DEFAULT_VALUE] => [PROPERTY_TYPE] => S [ROW_COUNT] => 1 [COL_COUNT] => 30 [LIST_TYPE] => L [MULTIPLE] => N [XML_ID] => [FILE_TYPE] => [MULTIPLE_CNT] => 5 [TMP_ID] => [LINK_IBLOCK_ID] => 0 [WITH_DESCRIPTION] => N [SEARCHABLE] => N [FILTRABLE] => N [IS_REQUIRED] => N [VERSION] => 1 [USER_TYPE] => [USER_TYPE_SETTINGS] => [HINT] => [PROPERTY_VALUE_ID] => 124374 [VALUE] => d7qobdgphaqil37vgn6m [DESCRIPTION] => [VALUE_ENUM] => [VALUE_XML_ID] => [VALUE_SORT] => [~VALUE] => d7qobdgphaqil37vgn6m [~DESCRIPTION] => [~NAME] => YANDEX TASK ID [~DEFAULT_VALUE] => ) ) [DISPLAY_PROPERTIES] => Array ( ) [IBLOCK] => Array ( [ID] => 2 [~ID] => 2 [TIMESTAMP_X] => 20.01.2025 22:57:06 [~TIMESTAMP_X] => 20.01.2025 22:57:06 [IBLOCK_TYPE_ID] => news [~IBLOCK_TYPE_ID] => news [LID] => s1 [~LID] => s1 [CODE] => infoportal_news_s1 [~CODE] => infoportal_news_s1 [NAME] => Новости [~NAME] => Новости [ACTIVE] => Y [~ACTIVE] => Y [SORT] => 500 [~SORT] => 500 [LIST_PAGE_URL] => /news/ [~LIST_PAGE_URL] => /news/ [DETAIL_PAGE_URL] => #SITE_DIR#/news/#SECTION_CODE#/#CODE#/ [~DETAIL_PAGE_URL] => #SITE_DIR#/news/#SECTION_CODE#/#CODE#/ [SECTION_PAGE_URL] => #SITE_DIR#/news/#CODE#/ [~SECTION_PAGE_URL] => #SITE_DIR#/news/#CODE#/ [PICTURE] => [~PICTURE] => [DESCRIPTION] => [~DESCRIPTION] => [DESCRIPTION_TYPE] => text [~DESCRIPTION_TYPE] => text [RSS_TTL] => 24 [~RSS_TTL] => 24 [RSS_ACTIVE] => Y [~RSS_ACTIVE] => Y [RSS_FILE_ACTIVE] => N [~RSS_FILE_ACTIVE] => N [RSS_FILE_LIMIT] => 0 [~RSS_FILE_LIMIT] => 0 [RSS_FILE_DAYS] => 0 [~RSS_FILE_DAYS] => 0 [RSS_YANDEX_ACTIVE] => N [~RSS_YANDEX_ACTIVE] => N [XML_ID] => infoportal_news_s1 [~XML_ID] => infoportal_news_s1 [TMP_ID] => adf9113ce97738184efe133d53e3d656 [~TMP_ID] => adf9113ce97738184efe133d53e3d656 [INDEX_ELEMENT] => Y [~INDEX_ELEMENT] => Y [INDEX_SECTION] => N [~INDEX_SECTION] => N [WORKFLOW] => N [~WORKFLOW] => N [BIZPROC] => N [~BIZPROC] => N [SECTION_CHOOSER] => L [~SECTION_CHOOSER] => L [LIST_MODE] => [~LIST_MODE] => [RIGHTS_MODE] => S [~RIGHTS_MODE] => S [SECTION_PROPERTY] => [~SECTION_PROPERTY] => [PROPERTY_INDEX] => [~PROPERTY_INDEX] => [VERSION] => 1 [~VERSION] => 1 [LAST_CONV_ELEMENT] => 0 [~LAST_CONV_ELEMENT] => 0 [SOCNET_GROUP_ID] => [~SOCNET_GROUP_ID] => [EDIT_FILE_BEFORE] => [~EDIT_FILE_BEFORE] => [EDIT_FILE_AFTER] => [~EDIT_FILE_AFTER] => [SECTIONS_NAME] => Разделы [~SECTIONS_NAME] => Разделы [SECTION_NAME] => Раздел [~SECTION_NAME] => Раздел [ELEMENTS_NAME] => Новости [~ELEMENTS_NAME] => Новости [ELEMENT_NAME] => Новость [~ELEMENT_NAME] => Новость [EXTERNAL_ID] => infoportal_news_s1 [~EXTERNAL_ID] => infoportal_news_s1 [LANG_DIR] => / [~LANG_DIR] => / [SERVER_NAME] => russiancyprus.news [~SERVER_NAME] => russiancyprus.news ) [SECTION] => Array ( [PATH] => Array ( [0] => Array ( [ID] => 2 [~ID] => 2 [TIMESTAMP_X] => 2025-01-20 22:54:27 [~TIMESTAMP_X] => 2025-01-20 22:54:27 [MODIFIED_BY] => 1 [~MODIFIED_BY] => 1 [DATE_CREATE] => 2015-04-24 10:15:32 [~DATE_CREATE] => 2015-04-24 10:15:32 [CREATED_BY] => 1 [~CREATED_BY] => 1 [IBLOCK_ID] => 2 [~IBLOCK_ID] => 2 [IBLOCK_SECTION_ID] => [~IBLOCK_SECTION_ID] => [ACTIVE] => Y [~ACTIVE] => Y [GLOBAL_ACTIVE] => Y [~GLOBAL_ACTIVE] => Y [SORT] => 5 [~SORT] => 5 [NAME] => Общество и политика [~NAME] => Общество и политика [PICTURE] => [~PICTURE] => [LEFT_MARGIN] => 1 [~LEFT_MARGIN] => 1 [RIGHT_MARGIN] => 2 [~RIGHT_MARGIN] => 2 [DEPTH_LEVEL] => 1 [~DEPTH_LEVEL] => 1 [DESCRIPTION] => [~DESCRIPTION] => [DESCRIPTION_TYPE] => text [~DESCRIPTION_TYPE] => text [SEARCHABLE_CONTENT] => Общество и политика [~SEARCHABLE_CONTENT] => Общество и политика [CODE] => society [~CODE] => society [XML_ID] => 111 [~XML_ID] => 111 [TMP_ID] => [~TMP_ID] => [DETAIL_PICTURE] => [~DETAIL_PICTURE] => [SOCNET_GROUP_ID] => [~SOCNET_GROUP_ID] => [LIST_PAGE_URL] => /news/ [~LIST_PAGE_URL] => /news/ [SECTION_PAGE_URL] => /news/society/ [~SECTION_PAGE_URL] => /news/society/ [IBLOCK_TYPE_ID] => news [~IBLOCK_TYPE_ID] => news [IBLOCK_CODE] => infoportal_news_s1 [~IBLOCK_CODE] => infoportal_news_s1 [IBLOCK_EXTERNAL_ID] => infoportal_news_s1 [~IBLOCK_EXTERNAL_ID] => infoportal_news_s1 [EXTERNAL_ID] => 111 [~EXTERNAL_ID] => 111 [IPROPERTY_VALUES] => Array ( ) ) ) ) [SECTION_URL] => /news/society/ [ITEMS_THEME] => Array ( ) )